中国房地产服务创新现状、特征及发展趋势

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之房地产服务创新篇。

一、2014年中中国房地产服务创新的现状及特征

（一）开发商转变为城市配套服务商

在过去20多年，国内房企多以住宅快速开发销售为主导的房地产增长模式为主，依靠资产升值获得了巨大利益。但在产业升级、资源和人口红利消失的情况下，继续沿用老模式就等于自取灭亡。万科、绿地、恒大、中信等众多领军房地产企业，先后提出由开发商转型城市配套服务商的理念，注重城市社区街区的服务，延伸楼宇经济和物业管理的价值链。例如在深圳，万科拥有超过34个社区，10万业主，在居住服务方面，为社区加入业主食堂、公共仓储等配套。第五食堂是万科为社区居民提供餐饮服务，幸福驿站则承载生活管家功能，房屋租赁、车票代购、水电费代缴、家政服务、24小时便利店等，万物仓则提供自存仓服务，解决个人家居物品的存放问题；万科也把服务从“大社区”扩大到整个城市，积极参与商业综合体、写字楼、文化场馆等城市配套的规划与建设。

（二）互联网思维下的做社区服务运营商创新

房地产行业已进入转折点，游戏规则已经发生变化，纯粹通过开发、卖房子赚取利润的时代已经过去，不转型的房企将丧失未来10年的行业话语权。不改变原有的思维发展方式，终究会被淘汰和取代。传统房企转型社区服务运营商必须具备互联网思维，第一，要将所有的业务都跟社区联系在一起；第二，所有的业务都要跟移动互联网联系到一起；第三，所有的思维、评价方式都要以用户满意与否作为评价标准。万科总裁郁亮明确表示，中国房地产轻松赚钱的黄金时代已经终结，万科正在积极谋求转型——城市配套的服务商。2014年6月初，万科与百度签订战略合作伙伴，基于移动互联的大数据挖掘和人工智能算法等技术将在万科“城市配套服务商”平台上的经济主体消费行为中得到应用。除了万科，另一龙头企业金地也积极谋求转型，其有关负责人表示，未来金地将重要进行产品结构设计，提高研发能力，打造有金地特色的社区云服务。以及花样年“彩生活”利用互联网平台及彩之云APP系统，以社区为中心辐射一公里微商圈，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，时时推送更新活动资讯，凭借千种拓展服务。

（三）互联网思维下的房地产营销与渠道创新

互联网思维不仅影响着房地产的服务运营环节，也对房地产营销与渠道的产生了深刻影响，OTO、移动营销、全民经纪人等创新营销理念不断地颠覆地产的传统思维。2014年，万科元老肖莉告别了老东家，转投房地产互联网营销平台房多多；搜房用7.4亿元认购世联行9000万股，占新股发行后总股本的10%。世联行本次发行新股所募得的资金将用于建设其原有的O2M（Office To Mobile)服务平台；同时，搜房还以每股新股3.00港元认购合富辉煌发行的910万股新股份，占新股发行后总股本的14.80%，搜房将与合富辉煌建立合营公司，从事覆盖全房地产金融服务链的增值服务；更青睐于传统营销方式的中原地产也迫于互联网环境的压力上线手机APP。

二、2015年中国房地产服务的发展趋势

（一）房地产行业与现代服务业的相互融合进一步加强

当前及未来较长时间内，我国房地产市场面临巨大的库存消化、市场需求萎缩、住宅投资属性弱化、房地产金融风险加快暴露等矛盾。随着中国房地产从黄金时代转向白银时代，中国的房地产行业也将迎来深刻变革，房地产企业的发展方向也将进行适度调整。从开发商到运营商再到服务商，也将会成为这种趋势背景下的主动调整。

（二）房企互联网进程加速、社区商业、社区金融成着力点

通过房产物业积累的大量社区用户，成为房地产商涉足互联网最先想到的资源，社区服务产业成为房企切入互联网成本最低的市场。目前，已有包括花样年、万科、龙湖等多家房企推出社区APP客户端，涵盖物业服务、社区团购、周边消费推荐等，水电物业缴费、订餐，甚至打车、订机票、金融服务等均包含在内。房企与互联网的融合，不仅仅停留在业务层面上，还包括房企经营思路的重塑。这种改变，也许不能在三五年内影响到行业现状，但是却折射出房地产未来的发展之路。从地产大佬对于互联网的重视开始，互联网的思维模式将会逐步在房企的开发建设、产品定位、营销模式、资源整合中逐步体现。

三、创新大事记

1、花样年变身“中国最大社区服务运营商”

彩生活仅仅是花样年轻资产社区服务运营平台的一部分。在分拆彩生活这一物管平台上市5个月之后，深圳花样年集团计划将旗下八大业务板块整合为四大社区服务平台——基于国际物业的商务社区、基于花样年商业的商业社区、基于花样年养老产业的养老社区以及住宅社区，全面进行轻资产转型。这四大社区将共同助推花样年打造成中国乃至全球最大的社区服务运营平台。

花样年另一个全新的社区O2O服务平台“解放区”，专注于处于“长尾区域”的社区、非彩生活管理的零散的住宅社区服务，与彩生活共同构成花样年住宅社区服务运营平台的双引擎。

2、万科和百度的跨界联姻

2014年6月5日，在万科首届商业合作方大会上，万科宣布成立商业策略联盟，并与百度首次确立战略合作伙伴关系。万科与百度合作的第一个项目，是北京昌平的金隅万科广场。智能化升级之后的金隅万科广场，将可以为顾客实现这些方面的服务：顾客可以在手机上查询金隅万科广场的各种实时信息，比如周边交通是否拥堵、停车场还有多少空位；除了信息查询，顾客还可以通过手机进行商场内路线规划、停车场导航等。

同时，万科可以借助百度的数据挖掘、分析技术，对商场消费人群进行分析，掌握顾客活动轨迹、顾客消费习惯等，为顾客提供定制服务、精准营销，同时也可以根据顾客喜好来为调整店铺分布、招商策略。

3、房多多与代理公司是互补，或在细分“电商和分销”蛋糕

11月，万科元老肖莉告别了老东家，转投房多多任合伙人。一时间，令房多多这家具有互联网基因的房产电商公司被地产界所关注。这支团队此前的业务主要在房产交易的后端，大部分工作都围绕开发商和经纪人展开。简单说，房多多的价值在于放大了经纪人的“连接功能”。传统意义上，中介公司的经纪人只销售二手房。但房多多和房产开发商合作，将新房的资源开放给经纪人，让掌握客户资源的二手房经纪人参与到新房的销售过程中。

今年随着中海、万达、广州恒大等全国一线开发商楼盘的启动，由开发商直接与二手房中介公司合作带客上门的模式也开始盛行。此外，开发商自身已启动了“全民经纪人”营销模式，如万科的万客通、广州恒大开发的恒房通APP等，以及绿地等企业自己组建数十，甚至近100人的CALL客团队。

（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联营销委员会协助提供。其他频道发布请注明来源。）